Während des Mietverhältnisses (Mietzinserhöhung)

Formelle Voraussetzungen (OR 269d)

  • Mitteilung auf dem amtlichen Formular
  • Begründung der Erhöhung
    • klar und verständlich
    • bei mehreren Erhöhungsgründen muss jeder Erhöhungsanteil bezeichnet werden
    • absolute und relative Anpassungsgründe schliessen sich aus (z.B. ist es nicht möglich, eine Referenzzinssatzsteigerung geltend zu machen und sich gleichzeitig auf die Orts- und Quartierüblichkeit zu berufen)
  • Einhaltung der Kündigungsfrist und -termine (für Geschäftsräume)
    • 6 Monate; vertraglich verlängerbar
    • ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
  • Beachtung der 10-tägigen Bedenkfrist
  • Verzicht auf eine Kündigung oder Kündigungsandrohung

Materielle Voraussetzungen

  • Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b)
    • Investitionen des Vermieters, welche zu wertvermehrenden Verbesserungen oder zur Vergrösserung der Mietsache führen
    • Einbau neuer, vorher nicht vorhandener Einrichtungen
    • teilweise Erneuerung der Mietsache mittels Renovation führt zu teilweisem Mehrwert
    • kein Mehrwert stellen Unterhalts- und Werterhaltungsarbeiten dar
    • bei einer umfassenden Überholung vermutet VMWG 14 Abs. 1, dass zwischen 50 und  70% wertvermehrend ist;
    • dem Mieter obliegt der Gegenbeweis
  • Erhöhung des Referenzzinssatzes
    • Erhöhung des Referenzzinssatzes um ¼ % führt zur Mietzinserhöhung um ca. 3 % (massgeblich ist VMWG 13 Abs. 1)
  • Allgemeine Kostensteigerung
    • grundsätzlich hat der Vermieter die Steigerung der übrigen Kosten nachzuweisen (Vergleich einer mehrjährigen Durchschnittsperiode mit dem Durchschnitt der Folgeperiode)
    • Schlichtungsbehörden lassen Pauschalen zwischen 0,5 und 1% pro Jahr zu
  • Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
    • Anpassung der Mietzinse an die Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise
    • nur 40 % der Teuerung dürfen geltend gemacht werden
  • Ausschöpfung eines rechtsgültigen Vorbehaltes
    • Vorbehalt muss VMWG 18 entsprechen, d.h. er muss gleich wie eine Mietzinserhöhung begründet sein
    • darf sich nicht auf fiktive Grundlagen (z.B. Referenzzinssatz von 2,5%, obwohl dieser auf 3,5% ist) stützen

Mögliche Einreden des Mieters (Beweislast liegt dann bei diesem)

  • Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag
  • Vermieter erziele mehr als eine kostendeckende Bruttorendite bei Neubauten
  • Mietzins liege über dem orts- und quartierüblichen

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