Bei Neuvermietungen

  • Mietvertrag entsteht erst bei Einigung über die Höhe des Mietzins
  • Mietzins darf nicht missbräuchlich sein
  • Anfechtung des Anfangsmietzins unter folgenden Voraussetzungen möglich:
    • er war aufgrund einer persönlichen / familiären Notlage oder aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume gezwungen, den Mietvertrag einzugehen oder
    • der Vermieter hat den Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht (mind. 10%)
    • Frist: Anfechtung innert 30 Tagen seit Übernahme
    • Zuständigkeit: Schlichtungsbehörde am Ort des Mietobjektes
    • vgl. Anfangsmietzins

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, hat sich der Vermieter auf eine der folgenden Mietzinsüberprüfungsarten festzulegen:

  1. Überprüfung des Mietzinses nach OR 269 (übersetzter Ertrag), d.h. der Vermieter darf auf seinem investierten Eigenkapital bloss einen Nettorenditesatz erzielen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz liegt
    • Nettorenditesatz = Nettoertrag x 100% / investiertes Eigenkapital
      • Nettoertrag = Nettomietzinseinnahmen minus Liegenschaftenaufwand
        • Liegenschaftenaufwand = sämtliche tatsächlich anfallende Ausgaben (durchschnittliche Unterhalts- und Betriebskosten sowie Verwaltungskosten)
      • investiertes Eigenkapital = Anlagekosten minus Fremdkapital
        • Anlagekosten = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten
        • ein offensichtlich übersetzter Kaufpreis wird nicht berücksichtigt
    • Referenzzinssatz (vgl. aktueller Referenzzinssatz auf bwo.admin.ch)
    • zulässige Nettorendite: Referenzzinssatz + 0,5%
  2. Überprüfung des Mietzinses nach OR 269a lit. c (kostendeckende Bruttorendite)
    • findet nur bei neueren Bauten (unter 10 bis 15 Jahre) Anwendung
    • Bruttorendite = Nettomietzinseinnahme x 100% / Anlagekosten
    • offensichtlich übersetzte Anlagekosten dürfen nicht berücksichtigt werden (VMWG 15)
    • zulässige Bruttorendite: Referenzzinssatz + 2%
  3. Überprüfung des Mietzinses nach OR 269a lit. a (Orts- und Quartierüblichkeit)
  4. mind. fünf Objekte, die nach Lage, Grösse, Ausbaustandart, Zustand und Bauperiode mit dem Mietobjekt vergleichbar sind
  5. Achtung: sehr schwieriger Beweis

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