Vorzeitige Rückgabe (OR 264) und Aufhebungsvereinbarung

Vorzeitige Rückgabe (OR 264)

  • grundsätzlich haftet der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe für die Mietzinse bis zum nächsten Kündigungstermin resp. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses
  • der Mieter wird von seiner Haftung befreit, wenn
    • er die Sache zurückgibt, ohne Kündigungsfristen oder -termine einzuhalten
      • jeder beliebige Termin möglich
      • er muss die tatsächliche Verfügungsgewalt aufgeben, d.h. zumindest die Schlüssel dem Vermieter zurückgeben
      • teilweise Rückgabe ist nicht zulässig
      • Vermieter hat die Sache zurückzunehmen (ist die Erstellung eines Abnahmeprotokolls im Beisein des Mieters nicht möglich, empfiehlt sich die Aufnahme eines amtlichen Befundes; sodann Mängelrüge innert Tagen, vgl. OR 267a)
    • er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt
      • Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein (Miete sollte maximal 1/3 seines Nettoeinkommens entsprechen)
      • mögliche andere Kriterien: kein Konkurrent des Vermieters, entspricht der restlichen Zusammensetzung der Mieterschaft, entspricht Genossenschaftskriterien, etc.
      • unzulässige Kriterien: allgemeine negative Einstellung gegenüber Ausländern, unbestimmte Befürchtungen, etc.
    • der Ersatzmieter bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
      • Bereitschaft gleichen Mietzins zu bezahlen
      • will der Vermieter andere Bedingungen durchsetzen, ist der Mieter von seiner Haftung befreit
    • der Vermieter länger als die Regeldauer von einem Monat hat, um den Ersatzmieter zu prüfen
      • Mieter resp. Ersatzmieter hat dabei die notwendigen Unterlagen zu liefern
    • der Vermieter ohne triftigen Grund einen zumutbaren Ersatzmieter ausschlägt
  • haftet der Mieter für die Mietzinse, trifft den Vermieter eine Schadenminderungspflicht
    • Vermieter muss sich, sobald für ihn erkennbar ist, dass der Mieter keinen Nachmieter sucht, selber um einen solchen bemühen
    • durchschnittlich einmal pro Monat ein Inserat erscheinen lassen genügt (Insertionskosten können dem Mieter überwälzt werden)
    • vertraglich vereinbarte Unkostenbeiträge bei vorzeitiger Rückgabe sind unzulässig
  • ausserdem hat der Vermieter sich ersparte Auslagen oder Vorteile aufgrund der vorzeitigen Rückgabe anrechnen zu lassen
    • Betriebskosten die nicht mehr anfallen
    • Mehrmietzinse, welche aufgrund einer neuen Vermietung entstehen (bis zum nächsten Kündigungstermin)
    • keine Haftung des Mieters für die Zeit, in welcher der Vermieter die Sache Instand stellt (ausser die Instandstellungsarbeiten sind auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen)

Aufhebungsvereinbarung

  • gegenseitige Einigung der Parteien, dass das Mietverhältnis beendet wird
  • auf beliebigen Zeitpunkt
  • kann formlos erfolgen (ausgenommen es ist im Mietvertrag für zukünftige Änderungen ein Schriftformerfordernis vereinbart worden)

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