Übertragung der Miete auf einen Dritten (OR 263)

  • Geschäftsraummieter kann das Mietverhältnis mit Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen
  • Voraussetzungen:
    • Begehren des Mieters an den Vermieter
    • Vereinbarung des Mieters mit dem Dritten (Übernahmevertrag)
    • keine Verweigerung der Zustimmung aus wichtigem Grund
      • Dritter hat die Sache gleich zu gebrauchen, wie der ausscheidende Mieter
      • wichtige Gründe sind Umstände, welche den Eintritt des Dritten in den Mietvertrag für den Vermieter als objektiv oder subjektiv unzumutbar erscheinen lassen
  • Prüfungsrecht des Vermieters:
    • Grundsatz
      • Zur Ausübung des Prüfungsrechts kann der Vermieter vom Mieter sämtliche sachdienlichen Auskünfte und Dokumente verlangen (Auskunfts- und Dokumentationsobliegenheit)
      • Bei unzureichender Information hat der Vermieter eine angemessene Nachfrist zu setzen
    • Dokumente
      • Auszug aus dem Handelsregister
      • Fähigkeitsausweise zum Nachweis beruflicher Eigenschaften
      • Betriebsbewilligungen (soweit notwendig)
      • Bilanzen und Erfolgsrechnungen der letzten Jahre, als Solvenznachweis
      • Geschäfts- und Revisionsberichte sowie das aktuelle Budget
      • Betreibungsregisterauszug
      • etc.
    • Geschäftsübernahmevertrag
      • (Inhaltspreisgabe nur soweit der Inhalt für die Mietübertragung von Relevanz ist > Auszug)
  • Frist zur Beantwortung des Übertragungsgesuchs
    • OR 263 enthält keine Beantwortungsfrist
    • Zeitdauer, welche für eine sorgfältige Gesuchsprüfung im konkreten Fall notwendig ist; in der Praxis wird von einer (Minimal-)Frist von 30 Tagen ausgegangen
  • Zustimmung
    • Form und Wirkung
      • Erfolgt die schriftliche Zustimmung (resp. Gerichtsurteil), tritt der Dritte anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein, mit allen Rechten und Pflichten
    • Solidarische Weiterhaftung des ursprünglichen Mieters
      • Mieter haftet noch bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin resp. maximal zwei Jahre lang solidarisch für sämtliche Forderungen aus dem Mietvertrag
    • Übernahme der Sicherheiten (OR 257e)
      • Auf den Zeitpunkt des Mieter-Parteiwechsels werden auch die vom ausscheidenden Mieter im Sinne von OR 257e geleisteten Sicherheiten übernommen (analog OR 178 Abs. 1)
      • Eine Ausnahme besteht bezüglich der mit der Person des Mieters verbundenen Sicherheiten bzw. Drittpfänder sowie Bürgschaften Dritter, welche nicht von der Vertragsübernahme erfasst werden (analog OR 178); hier hat der Übernehmer neue Sicherheiten zu stellen
  • Verweigerung
    • Grundsatz
      • Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, hat der Mieter die Schlichtungsbehörde resp. Gericht anzurufen; erst danach erfolgt Parteiwechsel
    • Verweigerungsvoraussetzung
      • Vorliegen eines wichtigen Grundes (jeder objektiv und / oder subjektive Umstand, der die Eingehung einer vertraglichen Beziehung mit dem Dritten nach Treu und Glauben (ZGB 2 Abs. 1) für den Vermieter als unzumutbar erscheinen lässt)
    • Verweigerungs-Fallgruppen
      • Person des Dritten
        • Schlechter Ruf (zweifelhafte Integrität, schlechte Zahlungsmoral)
        • Fehlende Geschäftserfahrung / Eignung des Dritten
        • Ursprünglich abgewiesener Mietinteressent
        • Fehlende Betriebsbewilligung
        • Konkurrenzierung des Vermieters oder von Mitmieter(n)
      • Finanzielle Situation des Dritten
        • Mangelnde Zahlungsfähigkeit
        • Schwächere Solvenz des Dritten als Mieter
        • Keine vergleichbaren Sicherheiten des Dritten
      • Person des Vermieters
        • Eigeninteresse des Vermieters an der Geschäftsübernahme
        • im Hinblick auf Mieter abgeschlossener Mietvertrag
      • Mietobjekt und seine künftige Verwendung
      • Geschäftsübernahmevertrag
        • missbräuchliche Konditionen
        • unzumutbare Bedingungen
      • Mit der Gesuchstellung zusammenhängende Gründe
    • Verweigerungsfolgen
      • Mietvertrag
        • Kein Parteiwechsel mieterseits
      • Geschäftsübernahmevertrag
        • Ob und inwieweit sich die Zustimmungsverweigerung des Vermieters auf den Geschäftsübernahmevertrag auswirkt, ist durch dessen Auslegung zu vermitteln
      • Optionen des Mieters
        • Klage
          • Klageart, Klagebegehren und Klagebegründung des Mieters sind im individuell konkreten Einzelfall festzulegen
        • Schadenersatz
          • Bei unberechtigter Verweigerung der Zustimmung macht sich der Vermieter nach OR 97 ff. schadenersatzpflichtig
        • Alternativen des Mieters

Weiterführende Literatur

  • MINDER MATTHIAS, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen (Art. 263 OR), einschliesslich des Verhältnisses von Art. 263 OR zum Fusionsgesetz (FusG), Zürich 2010, S. 200 ff. und S. 241 ff.

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