Rechtliche Informationen zur Miete eines Geschäftsraumes / Ladenlokals in der Schweiz
Übertragung der Miete auf einen Dritten (OR 263)
Geschäftsraummieter kann das Mietverhältnis mit Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen
Voraussetzungen:
Begehren des Mieters an den Vermieter
Vereinbarung des Mieters mit dem Dritten (Übernahmevertrag)
keine Verweigerung der Zustimmung aus wichtigem Grund
Dritter hat die Sache gleich zu gebrauchen, wie der ausscheidende Mieter
wichtige Gründe sind Umstände, welche den Eintritt des Dritten in den Mietvertrag für den Vermieter als objektiv oder subjektiv unzumutbar erscheinen lassen
Prüfungsrecht des Vermieters:
Grundsatz
Zur Ausübung des Prüfungsrechts kann der Vermieter vom Mieter sämtliche sachdienlichen Auskünfte und Dokumente verlangen (Auskunfts- und Dokumentationsobliegenheit)
Bei unzureichender Information hat der Vermieter eine angemessene Nachfrist zu setzen
Dokumente
Auszug aus dem Handelsregister
Fähigkeitsausweise zum Nachweis beruflicher Eigenschaften
Betriebsbewilligungen (soweit notwendig)
Bilanzen und Erfolgsrechnungen der letzten Jahre, als Solvenznachweis
Geschäfts- und Revisionsberichte sowie das aktuelle Budget
Betreibungsregisterauszug
etc.
Geschäftsübernahmevertrag
(Inhaltspreisgabe nur soweit der Inhalt für die Mietübertragung von Relevanz ist > Auszug)
Frist zur Beantwortung des Übertragungsgesuchs
OR 263 enthält keine Beantwortungsfrist
Zeitdauer, welche für eine sorgfältige Gesuchsprüfung im konkreten Fall notwendig ist; in der Praxis wird von einer (Minimal-)Frist von 30 Tagen ausgegangen
Zustimmung
Form und Wirkung
Erfolgt die schriftliche Zustimmung (resp. Gerichtsurteil), tritt der Dritte anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein, mit allen Rechten und Pflichten
Solidarische Weiterhaftung des ursprünglichen Mieters
Mieter haftet noch bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin resp. maximal zwei Jahre lang solidarisch für sämtliche Forderungen aus dem Mietvertrag
Übernahme der Sicherheiten (OR 257e)
Auf den Zeitpunkt des Mieter-Parteiwechsels werden auch die vom ausscheidenden Mieter im Sinne von OR 257e geleisteten Sicherheiten übernommen (analog OR 178 Abs. 1)
Eine Ausnahme besteht bezüglich der mit der Person des Mieters verbundenen Sicherheiten bzw. Drittpfänder sowie Bürgschaften Dritter, welche nicht von der Vertragsübernahme erfasst werden (analog OR 178); hier hat der Übernehmer neue Sicherheiten zu stellen
Verweigerung
Grundsatz
Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, hat der Mieter die Schlichtungsbehörde resp. Gericht anzurufen; erst danach erfolgt Parteiwechsel
Verweigerungsvoraussetzung
Vorliegen eines wichtigen Grundes (jeder objektiv und / oder subjektive Umstand, der die Eingehung einer vertraglichen Beziehung mit dem Dritten nach Treu und Glauben (ZGB 2 Abs. 1) für den Vermieter als unzumutbar erscheinen lässt)
MINDER MATTHIAS, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen (Art. 263 OR), einschliesslich des Verhältnisses von Art. 263 OR zum Fusionsgesetz (FusG), Zürich 2010, S. 200 ff. und S. 241 ff.
Weiterführende Judikatur
Zustimmung zur Mietvertragsübertragung
BGE 4C.401/2005 vom 01.06.2005, Erw. 8.3.2
Urteil des Appellationshofs des Kantons Bern, S-0477/II/2003 vom 19.12.2003, Erw. 11
Entscheid des Obergerichts des Kantons Zürich, NL080080, vom 12.08.2008, Erw. II, 3.1.2
Verweigerung der Zustimmung zur Mietvertragsübertragung
Entscheid des Obergerichts des Kantons Zürich, NG970050, vom 04.12.1997, Erw. III, 1 (siehe auch ZMP 1/1998, Nr. S. 22 ff.)
Entscheid des Mietgerichts Zürich, MD970010, Erw. III, 3.3
Übertragung Mietverhältnis
Tribunal cantonal Vaud, Cour d’appel civil, vom 05.06.2019 (XZ16.05812-190236307) (Vermieter darf Zustimmung zur Übertragung der Geschäftsraummiete nicht von der Bezahlung eines höheren als vereinbarten Mietzinses abhängig zu machen / Schadenersatzpflicht bei Vereitelung der Mietvertragsübertragung)